공인중개사의 권리금계약 중개는 행정사법 위반 행위

사건의 개요

공인중개사 갑은 어린이집 부동산 임대차 계약을 중개하면서, 기존 임차인 을과 새로운 임차인 병 사이의 권리금 계약서(여기서는 '컨설팅 계약서'라고 불림)를 작성하고 수수료를 받았습니다. 이로 인해 갑은 행정사법 위반 혐의로 기소되었습니다.

 

권리금 계약의 특수성

부동산 거래의 복잡한 세계에서, 법은 각 전문가의 역할을 명확히 구분하고 있습니다. 이는 마치 정교한 시계의 톱니바퀴처럼, 각자의 영역에서 완벽히 맞물려 돌아가야 전체 시스템이 원활하게 작동한다는 철학을 반영한 것이지요.

 

행정사법은 이러한 구분의 첫 번째 축을 형성합니다. 이 법은 권리·의무나 사실 증명에 관한 서류 작성을 행정사의 고유 영역으로 규정하며, 다른 직종의 침범을 엄격히 금지합니다. 이는 전문성 확보와 소비자 보호라는 두 마리 토끼를 동시에 잡기 위한 법적 장치라고 볼 수 있습니다.

 

한편, 공인중개사의 업무는 부동산 매매와 임대차 계약의 중개라는 광범위한 영역에서 이루어집니다. 그러나 이 영역에도 엄연히 경계가 존재하지요. 권리금 계약이 바로 이 경계의 너머에 있다고 할 수 있습니다. 겉보기에는 부동산 거래의 일부로 보일 수 있지만, 법적으로는 전혀 다른 영역인 것입니다.

 

권리금이란 독특한 개념은 한국 부동산 문화의 특징적인 요소입니다. 상가 건물의 유·무형 가치를 화폐로 환산한 이 금액은, 때로는 건물 자체의 가치보다 더 중요하게 여겨지기도 하지요. 영업 시설, 단골 고객, 좋은 위치 등 눈에 보이지 않는 가치들이 권리금이라는 형태로 구체화되는 것입니다.

 

공인중개사 고유 업무가 아닌 이유

공인중개사의 고유 업무와 권리금 계약의 차이점을 정리하자면 다음과 같습니다.

1. 공인중개사의 고유 업무
   공인중개사법에 따르면, 공인중개사의 주요 업무는 부동산의 매매, 교환, 임대차 등의 계약을 중개하는 것입니다. 이는 주로 부동산 소유자(임대인)와 구매자 또는 임차인 사이의 계약을 중개하는 것을 의미합니다.
2. 권리금 계약의 특수성
   권리금 계약은 기존 임차인과 새로운 임차인 사이에 이루어지는 별도의 계약입니다. 이는 부동산 자체의 매매나 임대차와는 다른 성격을 가집니다. 권리금은 영업권, 시설 투자비, 노하우 등 무형의 가치에 대한 대가를 의미합니다.
3. 당사자의 차이
   일반적인 부동산 거래에서는 소유자(임대인)와 구매자/임차인이 주요 당사자입니다. 반면, 권리금 계약에서는 기존 임차인과 새로운 임차인이 당사자가 됩니다. 이는 공인중개사가 주로 다루는 계약 구조와 다릅니다.
4. 법적 규제의 차이
   부동산 중개는 공인중개사법에 의해 규제되지만, 권리금 계약 작성은 행정사법의 영역에 해당합니다. 행정사법은 권리·의무나 사실증명에 관한 서류 작성을 행정사의 업무로 규정하고 있습니다.
5. 전문성의 차이
   권리금 계약은 영업권 양도, 무형 자산의 가치 평가 등 복잡한 요소를 포함할 수 있어, 부동산 거래와는 다른 전문성이 요구될 수 있습니다.
6. 공인중개사법의 한계
   공인중개사법과 그 시행령은 권리금 계약 중개나 관련 서류 작성을 공인중개사의 업무 범위로 명시적으로 포함하고 있지 않습니다.
7. 이해관계의 복잡성
   권리금 계약은 임대차 계약과 별개로 존재할 수 있으며, 임대인의 이해관계와 직접적으로 연관되지 않을 수 있습니다. 이는 공인중개사가 주로 다루는 부동산 소유자와 이용자 간의 이해관계 조정과는 다른 성격을 띱니다.

 

법원의 판단

1. 권리금 계약서 작성은 행정사법 위반
   공인중개사가 권리금 계약서를 작성하는 것은 행정사법에서 금지하는 '권리·의무나 사실증명에 관한 서류' 작성에 해당합니다.
2. 공인중개사 업무 범위 초과
   권리금 계약 중개와 계약서 작성은 공인중개사법에서 정한 공인중개사의 업무 범위에 포함되지 않습니다.
3. 별개의 계약
   임대차 계약과 권리금 계약(컨설팅 계약)은 서로 다른 당사자 간에 이루어지는 별개의 계약으로, 반드시 함께 이루어져야 하는 것은 아닙니다.

 

결론

대법원은 공인중개사가 권리금 계약서를 작성하고 수수료를 받는 행위가 행정사법 위반이라고 최종 판단했습니다. 이는 공인중개사의 업무 범위를 명확히 하고, 권리금 계약과 같은 특수한 계약에 대해서는 전문성을 가진 다른 직역의 업무 영역임을 인정한 것이지요.

 

권리금 계약은 부동산 거래의 부수적인 요소로 보일 수 있지만, 법적으로는 별도의 계약으로 취급되어, 다른 법률(행정사법)의 적용을 받는 영역에서 이루어져야 할 것입니다.

 

이에 대한 판결도 공인중개사는 부동산 거래 중개에 집중하고, 권리금과 같은 별도의 계약은 다루지 않아야 한다는 법리를 확립한 것이라고 볼 수 있지요.